Mietrendite-Rechner
Berechnen Sie Ihre Brutto- und Nettomietrendite unter Berücksichtigung aller Kaufnebenkosten und laufenden Bewirtschaftungskosten.
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Eine Einordnung Ihrer Zahlen
Was bedeutet diese Rechnung für Ihre Situation? Antwort per E-Mail, ohne Verkaufsgespräch. PDF Ihrer Berechnung im Anhang.
Lohnt sich das wirklich für Ihr Profil?
Die Rechnung zeigt das Steuer-Potenzial. Der 5-Fragen-Check zeigt, ob diese Form zu Ihrer Situation passt - Familienstand, Eigenkapital, Anlagehorizont.
Nächster Schritt
Lohnt sich die Immobilie gegenüber einem breit gestreuten ETF-Sparplan? Direkter Vergleich.
Bruttomietrendite
Die Bruttomietrendite setzt die Jahreskaltmiete ins Verhältnis zum Gesamtinvestment. Gute Werte liegen bei 4-6% in Städten, 6-8% im ländlichen Raum.
Nettomietrendite
Die Nettomietrendite berücksichtigt alle nicht umlagefähigen Kosten wie Instandhaltung, Verwaltung und Leerstand. Sie zeigt die tatsächliche Rendite.
Kaufpreisfaktor
Der Kaufpreisfaktor zeigt, wie viele Jahreskaltmieten der Kaufpreis entspricht. Ein Faktor unter 20 gilt als günstig, über 25 als teuer.
Häufige Fragen zur Mietrendite
Was ist der Unterschied zwischen Brutto- und Nettomietrendite?+
Die Bruttomietrendite setzt die Jahreskaltmiete ins Verhältnis zum Gesamtkaufpreis (inkl. Nebenkosten): Jahresmiete ÷ Gesamtinvestment × 100. Die Nettomietrendite zieht davon alle nicht umlagefähigen Kosten ab (Instandhaltung, Verwaltung, Leerstand, Versicherungen). Die Nettomietrendite ist die eigentlich relevante Kennzahl.
Was ist ein guter Kaufpreisfaktor für Immobilien?+
Der Kaufpreisfaktor (Faktor = Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete) gibt an, wie viele Jahreskaltmieten dem Kaufpreis entsprechen. Faktor unter 20 gilt als günstig, Faktor 20–25 als marktüblich, Faktor über 30 als teuer. In Großstädten wie München oder Hamburg liegen Faktoren oft bei 35–50 – was niedrige Bruttorenditen von 2–3% bedeutet.
Welche Kosten gehören zur Nettomietrendite?+
Nicht umlagefähige Kosten umfassen: Instandhaltungsrücklage (meist 1–1,5% p.a. des Gebäudewerts), Hausverwaltungskosten (ca. 20–30 EUR/Monat), Versicherungen (Gebäude, Haftpflicht), Leerstandsrisiko (üblicherweise 3–5% der Miete einkalkuliert) und Steuerberatungskosten.
Wie beeinflusst die Denkmal-AfA die Mietrendite?+
Die Denkmal-AfA verbessert die Rendite indirekt: Die Steuerersparnis aus §7i EStG senkt den effektiven Netto-Kaufpreis. Bei einem Grenzsteuersatz von 42% und 130.000 EUR Sanierungskosten reduziert sich der effektive Kaufpreis über 12 Jahre um ca. 50.000 EUR. Das steigert die effektive Rendite erheblich, auch wenn die Bruttomietrendite gleich bleibt.
Wie wirkt sich der Grenzsteuersatz auf meine Nettorendite aus?+
Der Grenzsteuersatz bestimmt, wie viel Steuer auf den Reinertrag fällig wird und wie hoch die AfA-Steuerersparnis ausfällt. Bei 42% Grenzsteuersatz und 5.300 € jährlicher AfA spart der Vermieter etwa 2.250 € Steuer pro Jahr. Diese Ersparnis hebt die Nettorendite nach Steuer messbar an; ohne diese Berechnung wird die wahre Rendite einer Vermietung systematisch unterschätzt.
Warum unterscheidet sich die AfA zwischen Bestandsimmobilie und Neubau?+
Nach § 7 (4) EStG gilt: Gebäude vor 1925 werden mit 2,5% über 40 Jahre abgeschrieben, Baujahre 1925-2022 mit 2% über 50 Jahre, ab Baujahr 2023 mit 3% über 33⅓ Jahre (Wachstumschancengesetz). Neubauten erhalten also ohne weitere Voraussetzungen eine spürbar höhere AfA. § 7b (5% degressiv) ist zusätzlich möglich, hängt aber an strengen Effizienzhaus-40-Kriterien und wird hier nicht automatisch unterstellt.